banner129

Kira ilişkilerinde yeni dönem-2

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı yeni Türk Borçlar Kanunu 818 sayılı eski borçlar kanununa göre pek çok yenilik getirdiğini gecen haftaki 22.07.2020 tarihli yazımızda ifade etmiştik.Ticaret hayatı düşünülerek  tacirler-ticari işletmeler bakımından yeni kanunun 9 maddesinin yürürlüğü 8 yıl ertelenmiş ve 8  yıllık süre 01.07.2020 tarihinde dolmuş ve tacirler için kira ilişkilerinde yeni bir dönem başlamıştır. 

        Bir önceki yazımızda kira ilişkisinin devri konusunu ele almıştık bu hafta yine benzer bir konuya değineceğiz.”kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi”.

         *KİRALANANIN SÖZLEŞMENİN BİTİMİNDEN ÖNCE GERİ VERİLMESİ *
        
        Kira sözleşmesi, diğer pek çok sözleşme gibi tarafların sözleşme şartlarını hür iradeleriyle serbestçe belirlediği ve belirlenen şartlara sözleşme süresince uymayı yükümlendiği iki taraflı  sürekli bir sözleşmedir. Sözleşme ile kiracı ve kiralayan bir kira süresi belirlemektedir. Verilen sözler ve yapılan sözleşme doğrultusunda kiracı erken tahliye etse dahi kira süresi kadar kira borcundan -istisnalar hariç- sorumlu idi.Bu katı kural zaman zaman haksızlık ve adaletsizliklere  neden olmaktaydı. Bu durum gözönüne alınarak kiracıya kira süresi dolmadan kiralananı geri verme imkanı tanınmıştır. Çeşitli nedenlerle kiracı kiralananı tahliye etmek  isteyebilir. Örneğin işyeri veya ev küçük gelmeye başlamıştır, tayin olmuştur, yaşadığı bölge sağlığına iyi gelmemektedir, pek çok insani ihtiyaç nedeni ile veya sebepsiz geri vermek isteyeblir… vb. Bu ihtiyaçları karşılayan yeni borçlar kanununun ilgili 325. Maddesi aşağıdaki gibidir.
 
 MADDE 325 - Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
 
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”
        Peki kanun ne diyor neyi kastediyor?Kira süresi içerisinde her zaman kiralananı boşaltmak mümkün müdür? Bir zamanı var mıdır?
        Kiracı her zaman kiralananı kiraya verene geri verebilir. Yani boşaltıp  teslim edebilir. Bunun yaptırımı , bir bedeli var mıdır? Elbette vardır!Nedir bedeli?
        Kiralananı geri veren veya geri vermek isteyen kiracı kendisinin sorumlu olduğu kira sözleşmesi koşulları ile yeni kiracı bulunabilecek makul süre için kira sözleşmesi işe üstlendiği tüm borçlarından (kira bedeli, ve diğer gideerler..) sorumludur! 
        Makul süre nedir nasıl tespit edilecektir? Kanun kiraya verebileceği makul süre dediğine göre, her kiralananının bulunduğu bölge, ,kiralananda yapılan iş , kiralama taleplerinin yoğunluğu, işyeri azlığı…vb  gibi nedenler kiralanabilecek makul süresinin tespitinde işe yarayabilecektir. Makul süre mahkeme karaları ile uzman bilirkişi raporuna dayalı olarak tespit edilecektir.  
        Makul süre geçtikten sonra kira sözleşmesi kendiliğinden sonra erecektir.Yani kiracının kira ilişkisinden kaynaklanan borçları bu tarih itibari ile son bulacaktır.Elbetteki geçmiş dönem borçlarından sorumluluğu devam edecektir.
        Kiraya veren teslim almak istemez ise kiracı ne yapacaktır?
        Bu durumda uygun olan anahtarın tevdi mahalline -notere veya mahkemeye- teslim edilmesidir. 
        Kiracı geri verme talebi ile birlikte kiraya verenin kabul edebileceği  yeni kiracı teklif eder ve bulursa makul süre içerisindeki sorumluluklarından kurtulur. Kiraya veren yeni kiracıyı kabul etmek zorunda mıdır? Objektif olarak ileri sürebileceği nedenler yanında kişiye göre farklı nedenlerle de  yeni kiracıyı ret etmekte haklı olmalıdır.Çok çocuklu olmak, geçmiş kiracılık hayatında komşular ile geçimsizlik, borcuna sadık olmama…gibi nedenler yeni kiracıyı kabul etmeme nedeni olabilir.
        Yeni kiracı elbetteki kiraya veren bakımından “kira bedelini ödeme gücüne sahip kişi” olmalıdır.

        Kiraya veren bu kararını uygun bir süre içerisinde vermelidir. Bu süre, kiracı hakkında yeterli bilgi toplayabileceği 7- 10 gün gibi  olmalıdır. Kiraya veren makul  sürede cevap vermez veya uygun kiracıyı kabul etmez ise  sözleşme sona erecektir.Kiracı borçlarından kurtulacaktır sorumlu olduğu makul sürenin.
                Kiracılar lehine yapılan bu açık düzenlemeden sonra, yani kiralananın geri verilmesi hakkının tanınmasından sonra, erken tahliye halinde kiracı aleyhine  ceza koşulu içeren kira sözleşmesi hükümleri geçersiz olacaktır.
        Yeni kiracı kiraya verenden daha iyi şartlarla bir sözleşme talep edemez kiraya veren de yeni kiracıdan öncekinden farklı  ve daha fazla talepte bulunamaz.  Örneğin çıkan kiracının ödediği bedelden daha fazla bir bedel talep edemez.
        Sonuç olarak kiracı kiralananı geri vermek isterse kiraya verenin “ben geri vermeni kabul etmiyorum” deme hakkı yoktur!
        Uyumlu kiraya veren kiracı ilişkileri dileklerimizle İYİ BAYRAMLAR.

YORUM EKLE
YORUMLAR
Bahattin Çelik
Bahattin Çelik - 2 gün Önce

Üstadım elinize sağlık.

banner107