Türkiye konut piyasasında fiyatlar nominal olarak yükselmeye devam ediyor. Ancak yıllık enflasyonla karşılaştırıldığında, birçok şehirde konut yatırımının reel getirisi sınırlı kalıyor.
Endeksa'nın Ekim 2026 dönemine ilişkin açıkladığı verilere göre, Türkiye genelinde daire niteliğindeki konutların metrekare satış fiyatları 81 ilin tamamında geçen yılın aynı dönemine kıyasla arttı. Buna karşın, yüzde 29,77 olarak açıklanan yıllık TÜFE oranını aşabilen şehir sayısı yalnızca 5 oldu.
KONUT FİYATLARINDA EN YÜKSEK ARTIŞ ŞIRNAK'TA
Yıllık fiyat değişiminde en dikkat çekici performans Şırnak'tan geldi. Kentte konutların metrekare satış fiyatı bir yılda yüzde 38,25 yükseldi.
Şırnak'ı yüzde 34,50 artışla Bingöl izledi. Listenin devamında yüzde 31,20 ile Kırıkkale, yüzde 30,83 ile Bartın ve yüzde 29,96 ile Rize yer aldı.
Bu beş şehir, ekim ayı itibarıyla yıllık konut fiyat artışında enflasyon oranının üzerine çıkmayı başaran iller oldu.
Şırnak'ta ortalama metrekare satış fiyatı 29 bin 769 TL olarak hesaplanırken, Bingöl'de bu rakam 32 bin 739 TL seviyesine ulaştı.
İSTANBUL, ANKARA VE İZMİR'DE ARTIŞ ENFLASYONU YAKALAYAMADI
Türkiye'nin en büyük üç konut piyasasında ise farklı bir tablo ortaya çıktı. İstanbul, Ankara ve İzmir'de fiyatlar yükselmesine rağmen bu artış yıllık enflasyonun altında kaldı.
Ekim 2026 verilerine göre İstanbul'da yıllık konut fiyat artışı yüzde 27,76 olarak gerçekleşti. Ankara'da yüzde 26,64, İzmir'de ise yüzde 19,43'lük artış kaydedildi.
Üç büyükşehirdeki metrekare satış fiyatları da şöyle sıralandı:
İstanbul: 68 bin 924 TL
Ankara: 40 bin 444 TL
İzmir: 51 bin 574 TL
Yıllık TÜFE ile karşılaştırıldığında İstanbul'da 2,01 puan, Ankara'da 3,13 puan, İzmir'de ise 10,34 puanlık fark oluştu. Böylece özellikle İzmir, üç büyükşehir arasında enflasyon karşısında en fazla geride kalan şehir oldu.
KİLİS, FİYAT ARTIŞINDA SON SIRADA
Konut fiyatlarındaki yıllık yükselişin en sınırlı kaldığı iller arasında Kilis ilk sırada yer aldı. Kentte metrekare satış fiyatı bir önceki yılın aynı dönemine göre yalnızca yüzde 8 arttı.
Kilis'i yüzde 10,23 ile Aydın, yüzde 11,93 ile Çanakkale, yüzde 12,26 ile Hatay ve yüzde 12,29 ile Ağrı takip etti.
Bu veriler, konut fiyatlarının ülke genelinde yükselmesine rağmen şehirler arasındaki değer artışlarının önemli ölçüde farklılaştığını ortaya koydu.
METREKARE FİYATINDA MUĞLA İLK SIRADA
Fiyat artış oranından bağımsız olarak metrekare satış bedellerine bakıldığında, Türkiye'nin en pahalı konut piyasası Muğla oldu.
Endeksa'nın Ekim 2026 verilerine göre daire niteliğindeki konutlarda metrekare satış fiyatı en yüksek beş il şöyle:
Muğla: 71 bin 767 TL
İstanbul: 68 bin 924 TL
Antalya: 55 bin 64 TL
Çanakkale: 52 bin 549 TL
İzmir: 51 bin 574 TL
Muğla, 71 bin 767 TL'lik metrekare fiyatıyla ilk sıradaki konumunu korudu. İstanbul ikinci sırada bulunurken Antalya da 55 bin TL'yi aşan ortalama fiyatıyla üst sıralarda yer aldı.
Turizm faaliyetleri, göç hareketleri, gelir düzeyi, arsa maliyetleri ve konut talebi gibi etkenler, bu şehirlerde fiyatların yüksek seyretmesinde belirleyici unsurlar arasında bulunuyor.
TÜRKİYE'NİN EN UYGUN KONUTLARI KİLİS'TE
Metrekare satış fiyatının en düşük olduğu illerde ise Kilis zirvede yer aldı. Ekim ayında en uygun konut piyasasına sahip beş şehir şu şekilde sıralandı:
Kilis: 17 bin 447 TL
Ağrı: 21 bin 959 TL
Osmaniye: 22 bin 162 TL
Malatya: 22 bin 998 TL
Hakkari: 23 bin 426 TL
Ortaya çıkan tabloya göre Muğla'da konutun metrekare fiyatı, Kilis'teki fiyatın yaklaşık 4,1 katına ulaşıyor. Bu fark, Türkiye'deki konut piyasasının şehirler bazında ne kadar farklılaştığını gösteriyor.
Özellikle turizm, hizmet sektörü ve ekonomik faaliyetlerin yoğunlaştığı bölgelerde artan talep, konut fiyatlarını yukarı çekerken daha sınırlı talep gören şehirlerde fiyatlar görece düşük seviyelerde kalabiliyor.
ORTALAMA METREKARE FİYATI 42 BİN 134 TL OLDU
Türkiye genelindeki ortalama konut fiyatlarında da yükseliş devam etti. Endeksa verilerine göre daire niteliğindeki konutların metrekare satış fiyatı ekim ayında 42 bin 134 TL'ye çıktı.
Eylül ayında 41 bin 529 TL olan ortalama fiyat, bir aylık dönemde yüzde 1,46 artış gösterdi.
Ancak konut fiyatlarındaki bu aylık yükseliş de enflasyonun altında kaldı. Ekim ayında aylık TÜFE yüzde 2,58 olarak açıklanırken, konut fiyatlarındaki artış 1,12 puan daha düşük gerçekleşti.
Veriler, Türkiye genelinde konut fiyatlarının yükselmeyi sürdürdüğünü ancak hem yıllık hem de aylık bazda enflasyon karşısında reel değer kazanımının oldukça sınırlı kaldığını ortaya koydu.
